Organizovaný zločin - skrytá příčina nedostupného bydlení v Evropě?
08.09.2026
Česko, Španělsko, Irsko. Po celé Evropě se lidé v současné době potýkají s nedostupností cenově přijatelného bydlení. V roce 2024 přesáhly náklady na bydlení v EU 40 % disponibilního příjmu u téměř 10 % domácností ve městech EU a u 6,3 % domácností ve venkovských oblastech.1
To však není jediný znepokojující trend – ceny nemovitostí v EU od roku 2015 v průměru vzrostly až o 60 %, přičemž v některých členských státech došlo k nárůstu o více než 200 %. Nadále rostou také ceny nájemného a náklady na energii. 2
Proč k tomu dochází? Klasickým vysvětlením je nabídka a poptávka: poptávka po bydlení ve městech neustále roste, zatímco výstavba nestačí držet krok, a to především kvůli nedostatku investic.³ To však není celý příběh. Existuje méně diskutovaný faktor, který tlačí ceny nahoru – zneužívání nemovitostí pro kriminální účely.
Jak organizovaný zločin žene ceny nemovitostí nahoru
Studie z roku 2025 provedená Univerzitou v Trevíru odhalila přímou souvislost mezi praním špinavých peněz a cenami nemovitostí: 10% nárůst aktivit spojených s praním špinavých peněz souvisí s přibližně 2% nárůstem cen nemovitostí.4 Samotná studie připouští, že hlášení podezřelých transakcí zachycují pouze zlomek skutečného praní špinavých peněz – ve skutečnosti může být jeho rozsah mnohem větší.
Zločinci upřednostňují nemovitosti ze tří důvodů: jsou stálé, udržují si hodnotu, ale především je obtížné vysledovat jejich vlastníka. To je důvod, proč mohou tyto podvody nabývat obrovských rozměrů – jeden jediný případ může zahrnovat až 150 nemovitostí a způsobit škodu ve výši 260 milionů eur.
Vzhledem k tomu, že nemovitosti mají všechny tyto výhody, kupují je zločinci za účelem uložení a legalizace peněz. Jelikož je jejich prioritou přesun špinavých peněz a nikoli získání co nejlepšího obchodu, jsou v případě potřeby ochotni zaplatit i více, než je tržní hodnota. Každý takový nákup tlačí referenční cenu (cenu, kterou kupující používají k porovnání nabízené ceny produktu nebo služby) nahoru, čímž se bydlení celkově prodražuje.
Zároveň dochází k druhému jevu: nemovitosti nakoupené z výnosů z trestné činnosti obvykle zůstávají prázdné. Pronajímatel, který koupil byt za účelem uložení peněz, nemá důvod jej pronajímat. Tímto způsobem je nemovitost trvale vyřazena z nabídky. Nabídka se omezuje a ceny již tak vzácného bydlení se zvyšují.
Problém mnoha vrstev
Praní špinavých peněz prostřednictvím nákupu nemovitostí je pouze jedním aspektem celého problému. Druhým je přeměna pronajatých i vlastních nemovitostí na infrastrukturu pro páchání trestné činnosti. Příkladem toho je operace Europolu, „Fabryka“ – koordinovaná v Belgii, České republice, Německu, Nizozemsku, Polsku a Španělsku – rozbila 24 drogových laboratoří v průmyslovém měřítku v jedné z největších protidrogových operací v historii EU. Využívání bytových prostor k páchání trestné činnosti je častější, než by se mohlo zdát – v roce 2024 bylo v Nizozemsku více než 58 % drogových laboratoří (98 ze 167) nalezeno v obytných oblastech. Nejednalo se pouze o garáže a komerční budovy, ale většina výrobních
míst byla nalezena v bytech nebo jiných typech obydlí.5 K podobnému zneužívání dochází i u jiných typů trestné činnosti: byty a krátkodobé pronájmy slouží k ubytování obětí obchodování s lidmi a migrantů, pronajaté byty se využívají jako základny pro online podvody a farmy SIM karet.
Třetím aspektem jsou podvody s fondy EU určenými na bydlení. A toto zneužívání prostředků EU určených na bydlení a výstavbu narůstá – v roce 2025 probíhalo přibližně 3 600 souvisejících vyšetřování, což je více než v předchozích letech. Česko se v této oblasti také zapsalo. Sehrálo roli v přeshraničním případu finanční kriminality v rámci EU – včetně vyšetřování podvodu s dotacemi EU ve výši 4,4 milionu eur 6 a širšího případu podvodu s DPH v rámci celé EU ve výši 520 milionů eur, který se týkal českých státních příslušníků.7
Mezery v zákoně, OLAF a pomalá administrativa
Vědět, jak funguje trestný čin, je jedna věc. Těžší otázkou je, proč je tak složité mu zabránit? Podle standardů FATF mají právníci, notáři a další nezávislí právní odborníci zabývající se transakcemi s nemovitostmi povinnost ohlásit každou podezřelou transakci. 8 Tato povinnost se však nevztahuje na informace získané v rámci profesního tajemství nebo právního privilegia.9 To je mezera v zákoně, která umožňuje, aby skuteční vlastníci nemovitostí – například ti, kteří se skrývají za schránkovými společnostmi – zůstali neodhaleni.
Trestnou činnost neusnadňují jen mezery v právních předpisech. Dalším problémem je pomalé vymáhání informací. Úřad pro boj proti podvodům EU (OLAF) může přímo vyšetřovat pouze v rámci institucí EU. V případě podvodů týkajících se prostředků EU vynaložených v členském státě však nemá žádné přímé pravomoci k vymáhání. Aby získal informace z národních databází, musí se obrátit na vnitrostátní orgány. A tento proces je pomalý – OLAF musí zaslat formální písemnou žádost partnerskému orgánu v dané zemi a vysvětlit, co hledá a proč. Poté musí čekat, až daný orgán informace vyhledá a odpoví. S tím je spojeno mnoho administrativní zátěže, jako je například formulování žádosti způsobem, který právní systém přijímajícího orgánu uznává, nebo čekání na vyřízení žádosti v rámci vlastního pracovního vytížení daného orgánu. Tento proces je zdlouhavý a může být ještě delší, pokud jde třeba o federální státy, jako je Německo. V Německu podléhají banky národnímu regulátorovi BaFin, ale více než 300 samostatných regionálních a místních dozorových orgánů dohlíží na nefinanční sektory, jako je například trh s nemovitostmi.
To vše vytváří příznivé prostředí pro praní špinavých peněz v oblasti nemovitostí: například fiktivní společnost může být registrována v jedné zemi, vlastnit nemovitost v druhé, být financována prostřednictvím bankovního účtu ve třetí a pro každou z těchto zemí musí evropští vyšetřovatelé podávat žádosti o přístup.
Co na to EU
Bydlení se na úrovni EU stává stále větší prioritou. Evropský parlament zřídil speciální výbor pro bydlení a Dan Jørgensen byl jmenován vůbec prvním komisařem EU pro energetiku a bydlení, jehož úkolem je vypracovat Evropský plán pro dostupné bydlení. Tento plán se soustředí na celoevropskou investiční platformu, vyvinutou ve spolupráci s Evropskou investiční bankou, jejímž cílem je nasměrovat veřejný i soukromý kapitál do dostupného
bydlení, a na iniciativu pro dostupné bydlení, v rámci níž se v celé Unii realizují pilotní projekty renovace.
V oblasti finanční kriminality přijala EU v roce 2024 nový balíček opatření proti praní špinavých peněz: AMLD6 (směrnice (EU) 2024/1640) (na jejíž přípravě se jako spoluzpravodaj podílel český europoslanec Luděk Niedermayer), přímo použitelné nařízení o boji proti praní špinavých peněz (2024/1624) a nový Úřad EU pro boj proti praní špinavých peněz (AMLA) se sídlem ve Frankfurtu, který je v provozu od poloviny roku 2025. Jejich společným cílem je nahradit současnou mozaiku vnitrostátních předpisů a pomalého sdílení informací a v konečném důsledku vytvořit propojené registry skutečných majitelů, do nichž budou moci vyšetřovatelé nahlížet přímo, nikoli prostřednictvím bilaterálních žádostí. Většina povinností nabývá účinnosti v roce 2027.
Tato legislativa však pomáhá pouze k rychlejšímu nahlížení do databáze. Rychlejší přístup ale nijak nepřispívá k řešení hlubšího problému: vysledování původu peněz, za které byla nemovitost zakoupena.
Co si z toho odnést?
Nic z toho ale neznamená, že organizovaný zločin je jedinou příčinou evropské bytové krize – je ale jedním z faktorů, které k ní přispívají a o nichž se nemluví. EU nyní věnuje bydlení větší pozornost než kdykoli předtím a směrnice AMLD6, nařízení AML a úřad AMLA představují skutečný pokrok ve sledování špinavých peněz. Dokud však transakce prováděné v rámci právního privilegia zůstanou mimo povinnost hlášení, zůstane významná část vypraných nemovitostí mimo dosah vyšetřovatelů.
_____________________________________________________________________________